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Coworking : bien plus qu'une mode

Julien Hirsinger
06/05/2019

Le coworking a passé l’étape de la simple vogue pour devenir un véritable phénomène dans l’immobilier d’entreprise. Une révolution de bureau qui donne naissance à de nouveaux géants, mais les acteurs des «centres d’affaires» sont aussi dans la course.


Des chaises bariolées. Une équipe d’accueil en bleu de travail pimpant. Des messages colorés et énergiques éclatés sur les murs, entre les annonces pour les cours d’ashtanga yoga ou de holistic lifestyle. Bienvenue au Mama Works de Lille, dont les 170 « desks » et les 30 « cellules » ont ouvert en janvier dans un bel immeuble en briques d’EuraTechnologies. Une inauguration qui répond manifestement à une demande.

« On vit dans une époque où tout évolue. Notre façon de travailler aussi, et cela vaut aussi bien pour les petites boîtes que pour les grandes : ce n’est d’ailleurs pas pour rien que Cdiscount ou BNPParibas viennent chez nous », explique Jérémie Trigano, PDG de Mama Works, déclinaison  «coworking » lancée il y a deux ans par la chaîne hôtelière Mama Shelter en partenariat avec la société de développement immobilier Keys AM.


Une diversification assise sur un calcul judicieux. « Avec 3 à 5 personnes pour faire tourner l’ensemble, un centre de coworking est quand même beaucoup plus facile à opérer qu’un hôtel. Même si, après, la difficulté, c’est de le remplir », complète le PDG de Mama Works, avant de reprendre dans le détail les raisons du succès de la formule coworking : la flexibilité, l’absence de baux dans le passif des bilans, l’absence de problèmes de garanties et un coût par poste beaucoup moins élevé que pour des bureaux fixes nécessitant la présence d’un office manager.

Sans oublier, bien sûr, l’argument plus volatil de la « convivialité », qui se décline un peu partout chez les promoteurs du coworking, de "salles freestyle" en "espaces sieste" sans oublier les difficilement contournables babyfoot et table de ping-pong.


Haro sur Paris

Coworking : bien plus qu'une mode

Mama Works est déjà implanté à Lille, Bordeaux et Lyon et devrait ouvrir d’ici deux ans à Montpellier et Rennes. Mais c’est pourtant bien à Paris que la fièvre coworking est la plus brûlante en France.

Il y a douze ans encore, le mot y était totalement inconnu, et pour cause : la Cantine du Silicon Sentier, premier espace de coworking français, n’a ouvert ses portes qu’en 2008. Aujourd’hui, une simple recherche « coworking » sur les Pages Jaunes donne déjà 115 résultats à Paris et une recherche sur la plateforme de recherche d’espaces de travail flexibles NeoNomade en donne trois fois plus, de l’espace de coworking dûment estampillé à la simple place de travail dans un café, un salon de thé ou un salon d’hôtel, avec des offres spécialisées type Easywork by Mercure.

Autour des Grands Boulevards, des Halles ou de Bastille s’empilent les petites adresses cosy où les freelances sont invités à poser leur MacBook moyennant forfait et où les entreprises « normales » viennent s’acoquiner quelques heures entre sofas et coussins dans des salles de réunion qui sortent de l’habituel décor tout en moquette et néons. Mais le gros de l’affaire n’est pas là et le boom du coworking dépasse largement la collection de « chouettes petites adresses » pour atteindre le big business.


À vos marques

Coworking : bien plus qu'une mode

Un véritable boom : c’est ce que constate en effet le spécialiste de l’immobilier d’entreprise Knight Franck dans son étude sur le coworking en Île-de-France, publiée en novembre dernier.

« La demande placée a littéralement explosé à partir de 2016 avec un volume de près de 40 000 m2, multiplié par deux un an plus tard. Quant au nombre de transactions, il a été multiplié par trois entre 2015 et 2017, note ainsi Knight Franck, la tendance se prolonge en 2018 puisque le volume de bureaux absorbés par le coworking a d’ores et déjà dépassé les 100 000 m2 à la fin du troisième trimestre 2018. »


Rien d’étonnant, donc, si les bailleurs et les grands acteurs fonciers accompagnent le mouvement et viennent au soutien du développement à marche forcée des nouveaux géants du secteur : c’est Bouygues Immobilier qui appuie l’essor de Nextdoor (rebaptisée Wojo), Gecina qui assoit celui de Secondesk ou encore Icade qui se lance avec Smartdesk. 

La course aux grands espaces finit par donner naissance à de petits empires. Du quai de la Gare au boulevard Pereire, le géant américain WeWork (47 milliards de dollars de capitalisation et bientôt un million de mètres carrés de bureaux à travers le monde !) proposera bientôt une douzaine d’adresses dans la capitale, sans miser sur la demi mesure comme le prouvent son bâtiment éparti sur 8 étages rue Lafayette ou encore ses 20 000 m2 inaugurés en décembre près de la BNF, investis par Carrefour et la SNCF aux côtés d’une myriade de PME. 

Revendiquant « 5200 colocs regroupant près de 550 entreprises », le français Morning Coworking dépasse quant à lui les 20 unités à Paris et proche banlieue, avec deux nouvelles inaugurations annoncées en avril 2019 au sommet de la tour Montparnasse (52è et 53è étages) ainsi que rue de Courcelles.

Quant au hollandais Spaces, il ne compte pour l’heure «que» neuf adresses dans la région parisienne mais a frappé un grand coup avec l’ouverture, en janvier, du plus grand espace de coworking à la Défense, avec près de 20 000 mÇ aménagés sur dix étages, dans l’immeuble Le Belvédère.

Mais le coworking ayant désormais dépassé le pré carré des jeunes pousses, la segmentation est en marche et des propositions plus haut de gamme commencent à émerger, plus focalisées que leurs concurrentes sur l’Ouest parisien. « Être bien à l’ouest et cultiver sa différence » : c’est d’ailleurs l’un des mots d’ordre de Kwerk, cofondé par l’expert en stratégie des entreprises Lawrence Knights et l’architecte designer Albert Angel.

Kwerk propose déjà quatre adresses à Paris, Boulogne et la Défense et une nouvelle ouverture est annoncée pour 2020 rue de Courcelles, avec terrasses végétalisées et vue panoramique sur Paris au sommet, sans oublier les salles de sport/yoga/méditation qui sont aussi la marque de fabrique de cet apôtre du wellworking.
Une salle de sport, de même qu’un piano, un bar boisé ou une confortable librairie : on retrouvera aussi ces signes intérieurs de richesse Cours Albert-Ier chez The Bureau, qui annonce également l’ouverture d’une nouvelle adresse fin 2019 rue Monsigny, dans le 2e arrondissement.


La mue des "centres d'affaires"

Coworking : bien plus qu'une mode
Mais après tout, même si le terme coworking signifie aussi un changement dans le rapport au travail induit par la révolution digitale et la foi dans les vertus du réseau, la location temporaire d’espaces de travail équipés n’est pas une idée si neuve que cela.

Dans les années 1990, elle connaissait même un succès fulgurant sous l’appellation « centres d’affaires ». La dénomination est un peu (beaucoup) passée de mode, mais les pionniers du secteur comptent bien, eux aussi, surfer sur la vague du coworking.

« Le plus grand réseau d’espaces de réunion, de bureau et de coworking » : c’est ainsi, désormais, que se présente Regus, fort de ses 3 000 adresses dans 120 pays, et qui propose désormais aux coworkers deux formules, « bureaux partagés » ou « bureau permanent ». De la même façon, Multiburo a ouvert des spots de coworking dans ses 26 centres, avec une gamme commerciale étendue allant du « Pass Liberté Heure » à 10 € au « Pass Mois » à 285 €.

Chez Servcorp, en revanche, si l’on propose aussi bien des postes de travail non attribués que des postes de travail attribués et des bureaux privés, on semble fuir l’appellation «coworking » et on lance même, sur le site du groupe, une attaque frontale contre la nouvelle concurrence avec une étude comparative « Servcorp vs. WeWork » qui permet de pointer du doigt les différences entre l’offre d’un centre d’affaires « traditionnel » et celle d’un lieu de coworking new look : une réceptionniste pour répondre au téléphone, une assistance informatique, des secrétaires disponibles, une application mobile, la possibilité d’imprimer des documents, l’accès gratuit à d’autres centres à travers le monde...

Un conseil, donc, avant de vous engager dans le grand bain du coworking : oubliez les jolies couleurs dans la salle de yoga et concentrez vous plutôt sur ce qui est inclus ou non dans le contrat...
 
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